¿Qué es un crédito hipotecario y cómo funciona en Perú?

Un crédito hipotecario es el préstamo que te da un banco para comprar, construir o remodelar una vivienda, dejando el mismo inmueble como garantía. Es una de las búsquedas más frecuentes en Perú porque implica años de compromiso: plazos largos, cuota inicial, seguros y gastos notariales que pocas veces se explican con claridad. Aquí te contamos qué es, cómo funciona paso a paso, qué piden los bancos y el Fondo Mivivienda, y qué puedes (y qué NO debes) pagar con tu tarjeta de crédito durante el proceso, sin convertir una compra importante en un problema de deudas cruzadas.

¿Qué es un crédito hipotecario y cómo funciona?

Técnicamente, un crédito hipotecario es el financiamiento que una entidad del sistema financiero te otorga para adquirir, construir o remodelar una vivienda, en el que el préstamo brindado por la entidad financiera está garantizado con una hipoteca sobre el inmueble adquirido. Al ser una garantía real y un monto alto, los bancos suelen extender el plazo: con la finalidad de brindar cuotas accesibles, su plazo puede extenderse hasta 20 años o más, aunque algunas entidades llegan hasta los 30 años según el perfil del cliente.

Esto significa que mientras pagas el crédito, el inmueble queda respaldando esa deuda. Si no cumples con las cuotas, el banco puede iniciar un proceso de ejecución de la garantía, por eso la evaluación previa es tan exigente.

Cómo funciona el crédito hipotecario paso a paso

El proceso suele seguir este orden: eliges la vivienda y acuerdas el precio con el vendedor; el banco evalúa tu historial crediticio e ingresos; se realiza la tasación del inmueble; se firma la minuta y luego la escritura pública ante notaría; el banco desembolsa el dinero (al vendedor o a la constructora); y finalmente tú pagas cuotas mensuales que incluyen capital, interés y el seguro de desgravamen, que es obligatorio en este tipo de crédito.

• Evaluación de capacidad de pago e historial crediticio
• Tasación del inmueble por un perito
• Firma de minuta y escritura pública en notaría
• Desembolso del crédito
• Pago mensual con seguro de desgravamen incluido

Crédito hipotecario vs. préstamo con garantía hipotecaria

No son lo mismo. El crédito hipotecario tiene un destino específico: comprar, construir o remodelar la vivienda que queda como garantía. En cambio, un préstamo con garantía hipotecaria usa una propiedad que ya tienes (libre de deudas) para respaldar un crédito de libre disponibilidad, por ejemplo para un negocio o para reunificar deudas. Si quieres entender esa alternativa con más detalle, puedes revisar cómo funcionan los préstamos con garantía hipotecaria en Perú antes de decidir cuál se ajusta a tu caso.

Requisitos para un crédito hipotecario en Perú

Aunque cada banco tiene sus propias políticas, en general se te pedirá DNI vigente (y de tu cónyuge si aplica), ingresos demostrables mediante boletas de pago o declaración de renta si eres independiente, un historial crediticio sin deudas en mora, y que el inmueble esté inscrito en Registros Públicos sin cargas ni gravámenes.

Cuota inicial y capacidad de pago: cuánto piden los bancos

Dos factores definen si calificas: el pago de cuota inicial, generalmente entre el 10% y 20% del valor del inmueble, y la capacidad de endeudamiento, con una cuota mensual que no supere el 30-40% del ingreso. Cada banco define su propio porcentaje exacto, así que conviene pedir una simulación antes de comprometerte con un inmueble.

Crédito Mivivienda: cuota inicial más baja y bono del Estado

Si es tu primera vivienda, el Nuevo Crédito Mivivienda suele pedir menos inicial: contar con una cuota inicial mínima del 7,5% del valor de la vivienda. Además, el Estado actualizó este año el subsidio asociado: el Decreto Supremo N.° 011-2026-VIVIENDA elevó el subsidio máximo de S/27 mil 400 a S/27 mil 800 para el 2026, monto que se suma a tu cuota inicial si cumples los requisitos del programa. Puedes revisar el detalle completo de requisitos y bono en la guía de Crédito Mivivienda.

Gastos que no están en la cuota inicial

La cuota inicial no es lo único que necesitas en efectivo. También debes prever gastos notariales y registrales, que son los honorarios que cobra la notaría por formalizar los actos jurídicos involucrados en la compra-venta de un inmueble y en el desembolso del crédito hipotecario. A esto se suma el costo de la tasación y, en casi todos los casos, la contratación de un seguro de desgravamen, que es un requisito necesario para la obtención del crédito.

La buena noticia es que, si en algún momento quieres adelantar pagos, el crédito hipotecario puede pagarse anticipadamente, de forma parcial o total, sin que dicho pago esté sujeto al cobro de una comisión, gasto o penalidad. Tenlo en cuenta al comparar condiciones entre bancos.

Qué puedes pagar con tu tarjeta de crédito mientras tramitas tu crédito hipotecario

Aquí va lo más importante: la cuota inicial de un crédito hipotecario nunca debe financiarse con tu tarjeta de crédito ni efectivizando tu línea. Si lo haces, sumas dos deudas grandes al mismo tiempo (la hipoteca y el consumo de tu tarjeta), y el banco que te evalúa para el hipotecario revisará justamente ese nivel de endeudamiento.

Lo que sí puedes pagar directo con tu tarjeta Visa o Mastercard son gastos puntuales del proceso: la tasación del inmueble, algunos trámites administrativos, pasajes para ver propiedades, la mudanza o parte de los acabados. En cambio, hay pagos que casi ningún proveedor acepta con tarjeta: un adelanto a un vendedor particular para separar el inmueble, un saldo de notaría que piden en efectivo o por transferencia, o un gasto urgente que surge a mitad del trámite.

Para esos casos, puedes efectivizar tu tarjeta de crédito y recibir el dinero por transferencia o Yape, desde S/2,000 hasta S/100,000. La comisión es fija: 1% si usas una tarjeta BCP, BBVA (marca de terceros) o BanBif, y 1.5% con Interbank o Scotiabank (marcas de terceros también), con tiempos que van de 1 a 24 horas según el banco, revisa el detalle en tarifas y tiempos por banco.

Por ejemplo: si necesitas S/3,000 para completar un gasto notarial de tu compra y tu tarjeta es BCP, efectivizas aproximadamente S/3,030 y recibes S/3,000 en tu cuenta, ya descontada la comisión de 1%. Si en cambio tu tarjeta es Interbank y efectivizas S/5,000, recibes S/4,925, porque ahí la comisión es 1.5%.

Cuándo conviene usar tu línea para gastos de tu crédito hipotecario

Conviene cuando el gasto es puntual, conocido y ya sabes cómo lo vas a pagar a tu banco dentro del plazo de tu tarjeta: por ejemplo, cubrir la tasación o un trámite notarial urgente mientras esperas un ingreso programado. Siempre siendo titular de la tarjeta que usas, nunca de una de un tercero.

Cuándo no conviene

No conviene para financiar la cuota inicial completa ni para montos que sabes que no podrás devolver a tiempo. Tu tarjeta no reemplaza al crédito hipotecario: es un consumo con sus propias condiciones de pago, y usarla mal justo antes de postular a un hipotecario puede afectar tu nivel de endeudamiento frente al banco.

Errores comunes al tramitar un crédito hipotecario

Antes de firmar, revisa estos puntos que generan problemas después:

• No revisar tu propio historial crediticio antes de postular al banco.
• No presupuestar los gastos notariales y registrales aparte de la cuota inicial.
• Comprometer toda la línea de tu tarjeta para juntar la inicial, sin un plan de pago claro.
• Comprar un inmueble sin verificar en Registros Públicos que esté libre de cargas.
• No comparar condiciones entre dos o tres bancos antes de decidir.

Preguntas frecuentes