Crédito hipotecario en Perú: qué es, requisitos y gastos que no te cuentan

Comprar una vivienda con crédito hipotecario es probablemente la decisión financiera más grande que vas a tomar, y por eso conviene entenderla bien antes de ilusionarte con un departamento. En este artículo te explicamos cómo funciona el crédito, qué requisitos piden los bancos en Perú, cuánto es realmente la cuota inicial y —algo que casi nadie te cuenta— los gastos adicionales de notaría, registros públicos y alcabala que se suman al precio del inmueble. También te decimos con honestidad por qué no conviene financiar la cuota inicial con tu tarjeta de crédito, y en qué gastos puntuales del proceso sí puede ayudarte tu línea disponible.

¿Qué es un crédito hipotecario y cómo funciona?

Un crédito hipotecario es un préstamo que te otorga un banco para comprar, construir o mejorar una vivienda, usando el propio inmueble como garantía. Si en algún momento dejas de pagar, el banco tiene el derecho de ejecutar esa garantía.

Las entidades financieras en Perú evalúan factores como tus ingresos, tu historial crediticio y tu capacidad de endeudamiento antes de aprobar el crédito, y el plazo suele oscilar entre 15 y 30 años, según el perfil del cliente.

Cuánto financia el banco y cuánto aportas tú

El banco no te presta el 100% del valor del inmueble. En un crédito hipotecario convencional, la mayoría de entidades financia hasta el 90% del valor de la vivienda, mientras que tú cubres el resto con la cuota inicial, que generalmente va del 10% al 20% del valor del inmueble. En el programa estatal Nuevo Mivivienda, la cuota inicial mínima puede bajar hasta 7.5% del valor de la vivienda, que suele ir entre S/68,800 y S/488,800 según el producto.

Requisitos para acceder a un crédito hipotecario en Perú

Antes de ir al banco conviene que revises tu situación financiera, porque la evaluación no se limita a tu sueldo: también miran cuánto debes y cómo has pagado antes.

Documentos e ingresos según tu tipo de trabajo

Si eres dependiente, normalmente te piden boletas de pago recientes; si eres independiente, declaración de renta u otra documentación que sustente ingresos. Además de tu DNI vigente, el banco puede pedir certificados de propiedad u otros documentos verificados a través de registros públicos como SUNARP.

Historial crediticio y nivel de endeudamiento

Un historial sin deudas impagas en el sistema financiero pesa mucho en la evaluación, porque un buen récord te puede dar condiciones más favorables, mientras que reportes negativos dificultan la aprobación. Además, los bancos calculan que la cuota mensual del hipotecario no supere entre el 30% y 40% de tu ingreso neto, así que si ya tienes otras deudas activas (incluida la de tu tarjeta de crédito), tu capacidad de endeudamiento disponible para el hipotecario se reduce.

La cuota inicial: cuánto necesitas y por qué no conviene financiarla con tu tarjeta

Aquí viene la parte más importante de este artículo. La cuota inicial representa entre el 10% y el 20% del valor de la vivienda, aunque no es el único desembolso que debes considerar antes de firmar.

Una alternativa legal para reunir parte de ese monto es usar hasta el 25% del fondo de tu AFP para la compra de tu primer inmueble, sujeto a las condiciones del producto y del banco.

Por qué el banco mira tu endeudamiento con tarjetas

Cuando el banco evalúa tu crédito hipotecario, revisa todas tus deudas vigentes, incluidas las líneas de tarjetas de crédito, aunque no las estés usando al 100%. Si financias la cuota inicial disponiendo de tu tarjeta, generas una deuda adicional con intereses que el banco verá reflejada en tu endeudamiento justo cuando más necesitas mostrar capacidad de pago limpia. Esto puede reducir el monto que te aprueban o directamente complicar la aprobación.

Opciones más sanas para juntar la cuota inicial

Lo recomendable es ahorrar de forma planificada, revisar si calificas para el fondo Mivivienda (que exige una cuota inicial menor) y evaluar el retiro parcial de AFP si aplica a tu caso. Si quieres entender mejor cómo funciona tu línea de tarjeta antes de tomar decisiones grandes como esta, puedes revisar qué es una tarjeta de crédito y cómo funciona.

Gastos que no te cuentan: notaría, registros públicos y alcabala

El precio del departamento no es lo único que vas a pagar. Hay una serie de gastos que se suman antes de que el banco desembolse el crédito y que muchos compradores descubren recién en el camino.

Gastos antes del desembolso: tasación, notaría y registros

El banco pide una tasación del inmueble para confirmar su valor real; por ejemplo, BBVA indica en su web que la tasación tiene un costo de S/265, aunque cada banco maneja su propia tarifa. A esto se suman los gastos notariales, que en algunos casos se ubican entre S/800 y S/1,500 según el notario, más la inscripción en SUNARP, que puede costar entre S/500 y S/800. En conjunto, estos gastos de notaría, registros y financiamiento pueden representar entre 5% y 8% del valor del inmueble.

El impuesto de alcabala si compras una vivienda de segunda mano

Si compras un inmueble que no es primera venta de una constructora, debes pagar el impuesto de alcabala, cuya tasa es del 3% sobre la base imponible, siendo de cargo exclusivo del comprador. Las primeras 10 UIT del valor del inmueble están exoneradas de este impuesto, lo que en la práctica reduce el monto a pagar en propiedades de menor valor.

Seguros obligatorios durante todo el crédito

Mientras dure el crédito, el banco exige contratar un seguro de desgravamen (que cubre el saldo de la deuda en caso de fallecimiento o invalidez del titular) y un seguro del inmueble contra todo riesgo o incendios, cuyo costo se suma a tu cuota mensual.

Tu tarjeta de crédito sí puede ayudarte, pero solo en gastos puntuales del proceso

Aunque la cuota inicial y el crédito hipotecario en sí no deben pagarse con tarjeta, hay momentos del proceso de compra donde tu línea disponible puede ser útil si sabes cómo la vas a pagar después. Hablamos de gastos puntuales como la notaría, la mudanza, algunos muebles o electrodomésticos para la nueva casa, o incluso la tasación si el vendedor o la notaría no aceptan tarjeta directamente y necesitas el dinero en efectivo o por transferencia.

Ahí es donde entra CreditoEfectiva: conviertes la línea disponible de tu tarjeta Visa o Mastercard de BCP, BBVA, BanBif, Interbank o Scotiabank (marcas de terceros, sin relación con nuestro servicio) en dinero real por transferencia o Yape, desde S/2,000 y hasta S/100,000 por operación, sin crear cuenta y pidiéndolo por WhatsApp.

Por ejemplo, si necesitas S/3,000 para pagar los gastos notariales y de registro de tu nueva vivienda y tu tarjeta es del BCP, al efectivizar pagas la comisión del 1% con BCP y recibes S/3,000 en tu cuenta en un estimado de 1 a 2 horas; el banco te cargará S/3,030 aproximadamente a tu línea de tarjeta. Con una tarjeta Interbank, la comisión es 1.5%, así que por los mismos S/3,000 el cargo sería de aproximadamente S/3,045.

Cuándo tiene sentido usar tu línea de tarjeta en este proceso

Tiene sentido cuando se trata de un gasto puntual y acotado —notaría, tasación, mudanza, algunos muebles— y ya sabes cómo vas a pagar ese consumo al banco: en un pago o en cuotas que tu presupuesto puede asumir sin descuadrar tu economía justo cuando empiezas a pagar la cuota del hipotecario.

Cuándo no conviene

No conviene si el monto que necesitas es grande (como la cuota inicial o parte importante del precio del inmueble) o si no tienes claro cómo pagarás ese consumo: recuerda que lo que efectivizas se carga a tu tarjeta y el banco puede cobrarte intereses si no cancelas el total o si difieres en cuotas, según las condiciones propias de tu tarjeta. Revisa antes los requisitos para efectivizar tu tarjeta de crédito y entiende bien el costo total antes de decidir.

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